Article mis à jour le 21 octobre 2026 : la version précédente ne tenait pas compte de la réforme entrée en vigueur le 15 février 2025. Les règles ci-dessous ont été vérifiées sur Légifrance (article 150 VB du CGI) et service-public.gouv.fr.
Investir en LMNP (loueur en meublé non professionnel) séduit de nombreux investisseurs, car l’amortissement du bien au régime réel permet de percevoir des loyers très peu imposés. Mais depuis le 15 février 2025, ces amortissements se paient en partie à la revente : ils sont déduits du prix d’achat, ce qui augmente la plus-value imposable. Voici comment se calcule désormais la plus-value, qui est concerné, et comment s’y préparer.
✅ Ce qu’il faut retenir
- Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits au régime réel (loi de finances pour 2025, article 84).
- La plus-value reste calculée selon le régime des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Les résidences étudiantes, résidences services seniors et établissements médico-sociaux échappent à la réintégration.
Le statut LMNP : rappel des fondamentaux
Le statut LMNP s’applique aux loueurs en meublé qui ne remplissent pas les conditions du statut professionnel (LMP). On devient LMP lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer.
Deux régimes d’imposition des loyers sont possibles :
- Micro-BIC : un abattement forfaitaire sur les loyers (50 % pour une location meublée classique de longue durée), sans amortissement.
- Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Ce qui a changé en 2025 : la réintégration des amortissements
Avant 2025, les amortissements déduits en LMNP n’avaient aucun effet sur la plus-value de revente : c’était l’un des grands atouts du statut. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage. L’article 150 VB du CGI prévoit désormais que « le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction » au titre de la location meublée.
- Date d’application : ventes réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi du 14 février 2025, soit le 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat du bien.
- Amortissements visés : le texte ne fait pas de distinction selon l’année où ils ont été pratiqués ; des amortissements déduits bien avant 2025 sont donc concernés.
- Pas de double comptage : les amortissements de dépenses de travaux déjà retenues dans le calcul de la plus-value sont exclus de la minoration.
Qui échappe à la réintégration ?
Le texte exclut les logements situés dans :
- une résidence pour étudiants (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation) ;
- un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou handicapées (6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles) ou une résidence services pour personnes âgées ou handicapées agréée ;
- un établissement de soins de longue durée.
Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, puisqu’ils ne pratiquent pas d’amortissement.
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Le calcul de la plus-value LMNP pas à pas
- Prix de cession : prix de vente, diminué de certains frais (diagnostics, commission d’agence payée par le vendeur…).
- Prix d’acquisition : prix d’achat, majoré des frais d’acquisition (réels, ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels, ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans), puis diminué des amortissements déduits.
- Abattements pour durée de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e pour l’impôt sur le revenu ; 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an au-delà pour les prélèvements sociaux.
- Taux : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Cas pratique : un studio amorti revendu en 2026
Un studio acheté 150 000 € fin 2014, loué en meublé au régime réel, revendu 220 000 € fin 2026, soit 12 ans de détention. Les amortissements déduits sur le bien atteignent 60 000 €. Les forfaits de 7,5 % (frais) et de 15 % (travaux) sont appliqués.
| Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 | |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition retenu | 150 000 € + 11 250 € + 22 500 € = 183 750 € | 183 750 € − 60 000 € d’amortissements = 123 750 € |
| Plus-value brute | 36 250 € | 96 250 € |
| Abattements (12 ans) | 42 % pour l’impôt, 11,55 % pour les prélèvements sociaux | Identiques |
| Impôt sur le revenu (19 %) | ≈ 3 995 € | ≈ 10 607 € |
| Surtaxe (plus-value imposable > 50 000 €) | — | ≈ 908 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | ≈ 5 515 € | ≈ 14 643 € |
| Total | ≈ 9 510 € | ≈ 26 160 € |
Dans cet exemple, la réforme ajoute environ 16 650 € d’impôts à la revente. Ce coût est à mettre en regard des économies d’impôt réalisées sur les loyers pendant 12 ans grâce à l’amortissement, souvent supérieures : le régime réel reste fréquemment gagnant, mais la date et la stratégie de sortie comptent beaucoup plus qu’avant.
Exemple pédagogique simplifié, établi avec les règles en vigueur en octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
Impacts sur l’optimisation patrimoniale : que faire ?
- Faire le calcul avant de mettre en vente : la plus-value nette d’impôt peut changer la décision (vendre, attendre quelques années, conserver et transmettre).
- Tenir compte de la durée de détention : les abattements continuent de s’appliquer, y compris sur la part de plus-value liée aux amortissements ; l’exonération reste totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Comparer avec le revenu net de la conservation : un bien qui continue de produire des loyers peu imposés peut valoir davantage gardé que vendu.
- Pour un nouvel investissement, regarder les résidences étudiantes ou seniors, hors champ de la réintégration, sans oublier leurs propres risques (dépendance à l’exploitant, revente).
- Préparer le réemploi du capital (assurance-vie, SCPI, nouvel investissement) avant la vente plutôt qu’après.
Liens utiles et références à consulter
- Légifrance – Article 150 VB du CGI (version en vigueur)
- Service-public.gouv.fr – Plus-value immobilière : calcul, abattements et forfaits
- Assemblée nationale – Question écrite n° 10097 sur les amortissements antérieurs à 2025
- Notre page LMNP : location meublée et fiscalité
FAQ – Foire aux questions
Doit-on réintégrer les amortissements au moment de la revente d’un LMNP ?
👉 Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : le prix d’acquisition retenu est diminué des amortissements déduits au régime réel, ce qui augmente la plus-value imposable (article 150 VB du CGI). Le texte ne distingue pas selon l’année où ces amortissements ont été pratiqués.
Qui échappe à cette réintégration ?
👉 Les logements situés dans une résidence pour étudiants, dans une résidence services pour personnes âgées ou handicapées ou un établissement médico-social, et dans un établissement de soins de longue durée. Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés, puisqu’ils ne pratiquent pas d’amortissement.
Les abattements pour durée de détention s’appliquent-ils toujours ?
👉 Oui. La vente d’un bien LMNP reste soumise au régime des plus-values des particuliers : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, avec des abattements progressifs à partir de la 6e année.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP pour la plus-value ?
👉 En LMNP, la vente relève du régime des plus-values des particuliers. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer : c’est alors le régime des plus-values professionnelles.
Le régime réel reste-t-il intéressant ?
👉 Souvent oui, car l’amortissement réduit fortement l’impôt sur les loyers pendant des années. Mais il faut désormais intégrer le coût à la revente : le bon choix dépend de la durée de détention prévue et du projet de sortie.
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Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative et de perte en capital.
