En bref
- Sur l’île de Ré, une maison de famille vaut souvent plus d’un million d’euros : sans préparation, les droits de succession et l’indivision sont les deux grandes sources de difficultés pour les enfants.
- Donner la nue-propriété de son vivant, organiser l’usage dans une SCI familiale ou une convention d’indivision, et prévoir des liquidités (assurance-vie) permettent de réduire fortement la facture et les tensions.
- La bonne solution dépend de l’âge des parents, du nombre d’enfants, de leurs projets (garder, partager l’usage, vendre) et du reste du patrimoine : il faut s’y prendre tôt, idéalement dix à quinze ans avant.
Une maison à Ars-en-Ré, à La Flotte ou au Bois-Plage, c’est rarement « juste » un bien immobilier. C’est l’endroit où les enfants ont appris à faire du vélo, où les petits-enfants passent l’été, où toute la famille se retrouve. C’est aussi, très souvent, le bien le plus précieux du patrimoine… et celui qui crée le plus de tensions au moment de la succession.
Car la maison de famille cumule trois difficultés : une valeur élevée qui génère des droits de succession importants, un bien indivisible qu’on ne peut pas couper en trois, et des attentes différentes entre les héritiers (l’un veut la garder, l’autre a besoin de liquidités, le troisième vit à l’étranger). Voici comment l’anticiper, étape par étape, avec les règles fiscales en vigueur en 2026.
Pourquoi la maison de famille sur l’île de Ré est un cas à part
Une valeur qui a fortement progressé
D’après les ventes réelles enregistrées (données DVF, relayées par PAP au 1er juillet 2026), une maison se vend en moyenne autour de 6 200 € le m² à Sainte-Marie-de-Ré, 6 600 € à Ars-en-Ré et 8 350 € à Saint-Martin-de-Ré, avec de très fortes variations d’un bien à l’autre. Une maison familiale de 150 m² avec jardin représente donc facilement 1 à 1,5 million d’euros, alors qu’elle a parfois été achetée quelques centaines de milliers de francs il y a quarante ans. Résultat : des parents au patrimoine « normal » se retrouvent, sans s’en rendre compte, avec une succession largement au-dessus des abattements.
Une résidence secondaire, donc sans avantage particulier
L’abattement de 20 % sur la résidence principale, prévu au décès lorsque le logement est occupé par le conjoint ou les enfants, ne s’applique pas à une résidence secondaire. La maison est retenue pour sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel elle se vendrait. Côté fiscalité locale, les communes situées en zone tendue peuvent par ailleurs voter une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, entre 5 % et 60 % : un coût annuel à intégrer dans la réflexion des héritiers qui souhaitent la garder.
Un fort attachement affectif
C’est souvent là que se joue l’essentiel. Les conflits naissent rarement du fisc, mais de questions très concrètes : qui profite de la maison en août ? Qui paie la toiture ? Faut-il louer quelques semaines pour couvrir les charges ? Un frère peut-il racheter la part des autres, et à quel prix ? Une transmission réussie répond à ces questions avant qu’elles ne se posent. Nous avons déjà abordé ce sujet de façon plus large dans notre article sur la transmission du patrimoine côtier en Charente-Maritime.
Combien coûte la transmission sans rien préparer ?
En ligne directe, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent. Au-delà, la part taxable est soumise au barème progressif suivant (barème en vigueur en 2026, source : service-public.fr) :
| Part taxable après abattement (par enfant) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Exemple simplifié. Un couple marié possède à parts égales une maison à Saint-Martin-de-Ré estimée à 1 200 000 € et a trois enfants. Ils n’ont fait aucune donation. Au décès de chacun des deux parents (en laissant de côté les droits du conjoint survivant et le reste du patrimoine), chaque enfant reçoit 200 000 € de la part de chaque parent. Après l’abattement de 100 000 €, il reste 100 000 € taxables, soit environ 18 194 € de droits par enfant et par parent. Au total, la transmission de la seule maison coûte près de 109 000 € aux trois enfants.
Et c’est un minimum : si les abattements ont déjà servi pour d’autres donations dans les quinze ans précédant le décès, ou si la maison s’ajoute à d’autres biens (placements, résidence principale à La Rochelle…), la part taxable monte dans les tranches à 30 % ou 40 %. Pour un neveu ou une nièce, le taux est de 55 % après un abattement de seulement 7 967 €. Vous pouvez estimer votre propre situation avec le simulateur de droits de succession et de donation de simul-epargne.fr.
Le vrai problème n’est d’ailleurs pas seulement le montant : les droits doivent être payés dans les six mois suivant le décès, en principe. Si les enfants n’ont pas les liquidités, ils risquent d’être contraints de vendre… exactement ce que les parents voulaient éviter. Un paiement fractionné ou différé est possible sous conditions, mais il a un coût et ne règle pas le fond.
L’indivision : la situation par défaut, et la plus fragile
Sans organisation particulière, les enfants héritent de la maison en indivision : chacun possède une quote-part (un tiers chacun dans notre exemple), mais personne ne possède une pièce précise. Les règles du Code civil sont strictes :
- les mesures conservatoires (une réparation urgente, par exemple) peuvent être prises par un seul indivisaire ;
- les actes d’administration (signer un bail, gérer le bien au quotidien) demandent la majorité des deux tiers des droits indivis ;
- la vente demande en principe l’unanimité, mais les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent engager une procédure de vente devant notaire puis le tribunal. La loi du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision a encore renforcé ces possibilités ;
- surtout, « nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision » : chaque héritier peut demander le partage à tout moment, ce qui peut conduire à la vente du bien si personne ne peut racheter les autres.
Concrètement, avec deux enfants sur trois d’accord pour vendre, la maison de famille peut être mise en vente malgré l’opposition du troisième. L’indivision n’est pas une mauvaise solution en soi pour quelques années, mais elle est fragile : elle repose entièrement sur la bonne entente.
La convention d’indivision pour poser des règles
Les héritiers (ou les parents de leur vivant, s’ils achètent ou détiennent déjà à plusieurs) peuvent signer une convention d’indivision, obligatoirement devant notaire lorsqu’elle porte sur un immeuble. Conclue pour une durée maximale de cinq ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée, elle permet de désigner un gérant, de répartir les charges, d’organiser l’occupation (planning des vacances, priorité de rachat) et, pendant sa durée déterminée, d’empêcher un partage anticipé sauf juste motif. C’est une première étape simple et peu coûteuse.
Le rachat des parts par un des enfants
Lorsqu’un héritier souhaite garder la maison, il peut racheter les parts de ses frères et sœurs en leur versant une soulte. Fiscalement, ce rachat entre cohéritiers issus de la succession supporte le droit de partage de 2,5 % et non les droits de mutation d’une vente classique, nettement plus élevés. Encore faut-il pouvoir financer la soulte : c’est là qu’une assurance-vie préparée par les parents prend tout son sens.
Solution n° 1 : donner la nue-propriété de son vivant
C’est l’outil le plus efficace pour réduire les droits tout en continuant à profiter de la maison. Les parents donnent aux enfants la nue-propriété et conservent l’usufruit : ils continuent d’utiliser la maison, d’y recevoir la famille et, le cas échéant, d’en percevoir les loyers. Au décès du dernier usufruitier, les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire à payer sur la valeur de l’usufruit.
Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Reprenons notre exemple. Les parents ont 65 et 63 ans : la nue-propriété vaut 60 % de 1 200 000 €, soit 720 000 €. Chaque enfant reçoit 120 000 € de nue-propriété de chaque parent. Après l’abattement de 100 000 €, il reste 20 000 € taxables, soit environ 2 194 € de droits par enfant et par parent, et près de 13 200 € au total au lieu de 109 000 € sans préparation (hors frais de notaire et de publicité foncière, qui s’ajoutent).
Deux avantages supplémentaires sont souvent sous-estimés : la hausse de valeur de la maison après la donation profite aux enfants sans fiscalité, et les abattements de 100 000 € se reconstituent après quinze ans, ce qui permet, en commençant tôt, de transmettre une seconde fois dans de bonnes conditions. Plus les parents sont jeunes, plus la nue-propriété est faiblement valorisée.
Les points de vigilance : la donation est irrévocable, les parents ne pourront plus vendre seuls (il faudra l’accord des enfants nus-propriétaires), et il faut vérifier qu’ils gardent suffisamment de revenus et d’épargne pour leur retraite et une éventuelle dépendance. Nos pages sur la transmission et la succession en Charente-Maritime détaillent notre méthode.
Pourquoi préférer une donation-partage
Lorsqu’il y a plusieurs enfants, la donation peut prendre la forme d’une donation-partage. Son grand intérêt pour la paix familiale : les valeurs des biens donnés sont figées au jour de la donation (si tous les enfants y participent et l’acceptent). Au décès, on ne refait pas les comptes en fonction de la valeur qu’aura prise la maison vingt ans plus tard. C’est l’un des meilleurs remèdes contre le fameux « tu as eu la maison, moi j’ai eu moins ». Elle permet aussi d’attribuer la maison à un enfant et d’autres biens (placements, autre logement) aux autres, pour garder l’équilibre.
Solution n° 2 : la SCI familiale pour organiser l’usage
Logée dans une société civile immobilière, la maison n’est plus détenue directement par la famille : chacun possède des parts sociales, et des statuts sur mesure fixent les règles du jeu. C’est particulièrement adapté lorsque plusieurs générations doivent cohabiter dans la durée.
- Gouvernance claire : un ou plusieurs gérants (souvent les parents au départ) prennent les décisions courantes, l’assemblée vote les décisions importantes selon les majorités prévues par les statuts.
- Contrôle des entrées : une clause d’agrément évite qu’un gendre, une belle-fille ou un tiers devienne associé sans l’accord des autres.
- Transmission progressive : les parents peuvent donner des parts au fil du temps, en pleine propriété ou en nue-propriété, en utilisant les abattements tous les quinze ans.
- Sortie organisée : les statuts peuvent prévoir comment un associé qui veut partir revend ses parts, et à quel prix, sans bloquer les autres.
Une SCI a cependant un coût : rédaction des statuts, apport de la maison (avec des frais), tenue d’une comptabilité, assemblées annuelles. Pour une maison occupée par la famille, l’option pour l’impôt sur les sociétés est généralement à éviter (pas de déduction utile et fiscalité lourde en cas de revente) ; la SCI à l’impôt sur le revenu reste la norme. Le comparateur SCI à l’IR ou à l’IS de simul-epargne.fr permet de visualiser l’écart. Une décote pour illiquidité des parts est parfois admise lors des donations, mais elle doit être justifiée et ne doit jamais être la raison principale de créer la société.
Solution n° 3 : prévoir des liquidités avec l’assurance-vie
La maison est rarement le seul sujet : il faut aussi que les enfants puissent payer les droits, financer une soulte ou simplement entretenir le bien. L’assurance-vie est l’outil naturel pour cela, car elle se transmet hors succession :
- pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire reçoit jusqu’à 152 500 € sans fiscalité (au-delà, 20 % jusqu’à 700 000 € taxables, puis 31,25 %) ;
- pour les versements effectués après 70 ans, les primes sont exonérées jusqu’à 30 500 € (tous bénéficiaires confondus) et les gains sont toujours exonérés ; nous détaillons ce cas dans notre article sur l’assurance-vie après 70 ans.
Une astuce utile : désigner en bénéficiaire, avec une clause bien rédigée, l’enfant qui souhaite garder la maison, afin qu’il dispose de quoi indemniser ses frères et sœurs, tout en compensant par ailleurs pour les autres. Pour les patrimoines plus importants, le contrat de capitalisation, qui peut être donné de son vivant, ou l’assurance-vie luxembourgeoise complètent l’éventail. Ces contrats sont investis en partie sur des supports en unités de compte, dont la valeur peut baisser.
Comparatif des solutions
| Solution | Effet sur les droits | Prévention des conflits | Souplesse | Coût et contraintes |
|---|---|---|---|---|
| Ne rien faire (indivision subie) | Aucun | Faible | Faible : partage possible à tout moment | Aucun au départ, élevé au décès |
| Convention d’indivision | Aucun | Moyenne | Moyenne (5 ans renouvelables) | Acte notarié |
| Donation-partage de la nue-propriété | Fort | Forte (valeurs figées) | Faible : donation irrévocable | Frais de notaire, droits réduits |
| SCI familiale | Moyen (donations de parts progressives) | Forte (statuts sur mesure) | Forte | Création, comptabilité, assemblées |
| Assurance-vie | Fort sur les liquidités | Moyenne (finance soulte et droits) | Forte | Risque de perte sur les unités de compte |
Dans la pratique, les meilleures stratégies combinent plusieurs outils : par exemple une SCI dont les parents donnent la nue-propriété des parts en donation-partage, complétée par une assurance-vie pour l’enfant qui reprend la gestion.
Et si les héritiers décident de vendre ?
Garder la maison n’est pas toujours la bonne décision : charges élevées, enfants installés loin, besoin de financer un projet. En cas de vente d’une résidence secondaire, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value. Des abattements pour durée de détention s’appliquent, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Point important : pour des héritiers ou des donataires, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession ou la donation, et la durée de détention court à partir de cette date. Une sous-évaluation de la maison dans la déclaration, tentante pour réduire les droits, peut ainsi se payer plus tard sous forme de plus-value… et exposer à un redressement. Une estimation sérieuse et documentée (par un notaire ou un agent immobilier de l’île) est indispensable.
La méthode en 5 étapes
- Faire estimer la maison et dresser un bilan complet du patrimoine (placements, autres biens, dettes, donations déjà faites).
- En parler en famille : qui veut garder la maison, qui préfère des liquidités, quelles sont les contraintes de chacun. C’est l’étape la plus importante, et souvent la plus repoussée.
- Choisir la structure : indivision organisée, SCI, donation-partage, éventuellement en combinant les solutions.
- Prévoir les liquidités pour les droits, la soulte et l’entretien, et vérifier que les parents gardent les revenus nécessaires à leur retraite.
- Formaliser avec le notaire, puis revoir la stratégie tous les cinq ans ou à chaque événement familial (mariage, naissance, divorce).
Les mêmes questions se posent sur tout le littoral charentais : voyez aussi nos articles sur la maison à Châtelaillon-Plage, vendre ou transmettre et sur la résidence secondaire à Royan.
Sources officielles
Les chiffres et règles de cet article ont été vérifiés le 21 octobre 2026 sur les sites officiels suivants :
- Service-public.gouv.fr – Droits de succession : barème, abattements, résidence principale
- Service-public.gouv.fr – Droits de donation selon le lien de parenté
- Service-public.gouv.fr – Plus-value immobilière
- Service-public.gouv.fr – Taxe d’habitation sur les résidences secondaires
- DVF (data.gouv.fr) – Prix des ventes immobilières réelles, commune par commune
Questions fréquentes
Peut-on obliger un frère ou une sœur à vendre la maison de famille ?
Oui, dans certains cas. En indivision, chaque héritier peut demander le partage à tout moment, et les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent engager une procédure de vente devant notaire puis le tribunal. Une convention d’indivision à durée déterminée ou une SCI aux statuts bien rédigés permettent d’encadrer ces situations.
Combien de droits de succession pour une maison sur l’île de Ré ?
Tout dépend de la valeur du bien, du nombre d’enfants et des donations déjà faites. Pour une maison de 1 200 000 € transmise par un couple à trois enfants sans préparation, les droits atteignent environ 109 000 € au total. Avec une donation de la nue-propriété lorsque les parents ont 60 à 70 ans, ils peuvent descendre autour de 13 000 €, hors frais de notaire.
SCI ou indivision : que choisir pour une maison de famille ?
L’indivision, éventuellement encadrée par une convention, convient pour une période transitoire et une famille très unie. La SCI est plus adaptée à une détention longue et à plusieurs générations : gérance, clause d’agrément, règles de sortie et donations progressives de parts. Elle a en revanche un coût de création et de gestion.
Si je donne la nue-propriété, puis-je continuer à profiter de la maison ?
Oui. En conservant l’usufruit, vous gardez le droit d’utiliser la maison, d’y recevoir votre famille ou de la louer. À votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires. En revanche, vous ne pourrez plus vendre seul : la vente nécessitera l’accord des nus-propriétaires.
Se faire accompagner
Transmettre une maison de famille sur l’île de Ré mêle fiscalité, droit civil et histoire familiale. Conseiller en gestion de patrimoine (CIF, ORIAS n° 25001156, membre de la CNCEF), Raoul Dumas Madassamy vous aide à faire le bilan, à chiffrer les scénarios et à construire, avec votre notaire, une stratégie qui protège à la fois votre patrimoine et l’entente entre vos enfants. Les rendez-vous ont lieu au cabinet à La Rochelle ou en visio partout en France, ce qui est pratique quand les enfants vivent loin. Le premier échange est offert et sans engagement. Si vous venez d’hériter, lisez aussi notre guide que faire d’un héritage de 100 000 €.
Les informations de cet article sont données à titre général et ne constituent pas un conseil personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur en octobre 2026 et peuvent évoluer. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital.
