Lorsqu’il s’agit d’investir dans la pierre, une question revient souvent : faut-il privilégier l’immobilier ancien ou l’immobilier neuf pour optimiser sa fiscalité ? Chacune de ces options présente des avantages fiscaux spécifiques, mais aussi des contraintes à bien évaluer. Le choix entre les deux dépend étroitement de vos objectifs patrimoniaux, de votre capacité d’épargne et de votre situation fiscale personnelle.
Ce qu’il faut retenir :
- L’immobilier ancien permet de réduire son imposition grâce au déficit foncier ou au régime LMNP réel.
- Le neuf ouvre droit à des réductions d’impôt attractives via des dispositifs comme Pinel+ ou le statut Censi-Bouvard.
- Une stratégie fiscale gagnante dépend d’un bon équilibre entre rentabilité, travaux, fiscalité et durée de détention.
Immobilier ancien : la souplesse fiscale par les travaux
Investir dans l’immobilier ancien permet d’accéder à une fiscalité plus flexible et personnalisable. Le grand avantage réside dans la possibilité de réaliser des travaux, qui deviennent de puissants leviers d’optimisation fiscale.
Parmi les dispositifs les plus pertinents, on trouve :
- Le déficit foncier : pour un bien nu, les charges et travaux sont déductibles des revenus fonciers, et même du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. C’est un excellent moyen de réduire son impôt à court terme.
- Le régime réel en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : il permet d’amortir le bien, les meubles et certains frais, réduisant ainsi fortement l’assiette fiscale. Résultat : peu voire pas d’impôts sur les loyers pendant plusieurs années.
- Le dispositif Denormandie : pour les logements anciens rénovés situés dans certaines zones. Il offre jusqu’à 21 % de réduction d’impôt, à condition de louer le bien pendant 6 à 12 ans.
💡 L’immobilier ancien est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés et à ceux qui souhaitent créer de la valeur via la rénovation.
Immobilier neuf : une fiscalité encadrée et incitative
De son côté, l’immobilier neuf séduit par sa simplicité de gestion et sa fiscalité incitative. Il est souvent privilégié par les investisseurs recherchant un placement clé en main.
Les dispositifs phares pour défiscaliser dans le neuf sont :
- La loi Pinel+ : pour les logements neufs en zone tendue, avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 17,5 % ou 21 % du prix du bien, selon la durée de location (12 ans max). Attention, le bien doit répondre à des normes environnementales strictes (RE2020).
- Le statut Censi-Bouvard (encore valable pour certains programmes) : permet de récupérer la TVA et d’obtenir 11 % de réduction d’impôt sur 9 ans, pour les résidences avec services (étudiants, seniors).
- L’exonération de taxe foncière pendant 2 ans, fréquente dans le neuf, peut aussi représenter une économie non négligeable.
L’immobilier neuf bénéficie également de frais de notaire réduits (2 à 3 % vs 7 à 8 % dans l’ancien), ce qui améliore le rendement global sur les premières années.
Comparatif fiscal : ancien vs neuf
| Critère | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
|---|---|---|
| Prix au m² | Plus bas | Plus élevé |
| Rentabilité brute | En général plus élevée | Plus faible |
| Travaux | Possible (déductibles ou valorisants) | Limités, voire interdits |
| Fiscalité | Déficit foncier, LMNP, Denormandie | Pinel+, Censi-Bouvard |
| Frais de notaire | Environ 7 à 8 % | Environ 2 à 3 % |
| Avantage fiscal immédiat | Réduction d’impôt, charges déductibles | Réduction d’impôt |
| Gestion locative | Plus technique | Plus simple |
🎯 Un investisseur expérimenté préférera souvent l’ancien pour sa rentabilité et son potentiel fiscal. À l’inverse, un investisseur prudent ou débutant sera attiré par la simplicité du neuf.
Étude de cas : deux stratégies fiscales comparées
Cas n°1 : Paul, 45 ans, cadre, TMI 30 % — Investissement dans l’ancien
Paul achète un appartement à La Rochelle via R&D Patrimoine. Il engage 30 000 € de travaux et opte pour le déficit foncier. Résultat : il efface 10 700 € de revenus imposables par an pendant 2 ans, soit une économie d’impôt de 6 420 €.
Cas n°2 : Clara, 36 ans, profession libérale — Investissement dans le neuf en Pinel+
Clara acquiert un T2 neuf à Niort pour 190 000 €. Elle bénéficie d’une réduction d’impôt de 31 500 € sur 12 ans, soit 2 625 €/an. Pas de travaux à prévoir, frais de notaire réduits, et peu de gestion.
🔎 Deux profils, deux stratégies fiscales optimisées en fonction des objectifs et contraintes personnelles.
Le bon choix dépend de vos objectifs patrimoniaux
Le choix entre immobilier ancien et neuf ne peut se résumer à une simple équation financière. Il faut intégrer :
- Votre situation fiscale actuelle (TMI, revenus fonciers, charges)
- Vos objectifs : réduire l’impôt, générer du cash-flow, préparer la retraite, transmettre
- Votre appétence à la gestion locative ou aux travaux
- La durée prévue de détention du bien
Chez R&D Patrimoine à La Rochelle, nous analysons l’ensemble de votre situation pour construire une stratégie sur mesure, intégrant fiscalité, rentabilité, transmission et protection du patrimoine.
pour aller plus loin
- Service-public.fr – Dispositif Pinel+
- Impots.gouv.fr – Le déficit foncier
- ANIL – Comparatif des dispositifs fiscaux
FAQ sur immobilier ancien vs neuf
👉 Quel est le plus rentable à long terme ?
L’ancien peut être plus rentable grâce à la décote à l’achat et aux travaux valorisants, mais demande plus de gestion.
👉 Quelle solution pour défiscaliser rapidement ?
Le déficit foncier ou le Pinel+ offrent une réduction d’impôt immédiate sur le revenu global ou l’impôt sur le revenu.
👉 Peut-on cumuler plusieurs dispositifs fiscaux ?
Oui, sous conditions. Par exemple, LMNP et déficit foncier sont incompatibles, mais on peut mixer SCPI fiscales et immobilier direct.
👉 Faut-il privilégier le neuf si on débute ?
Pas forcément. L’ancien avec gestion déléguée et accompagnement peut être tout aussi simple si bien encadré.
👉 Quel accompagnement propose R&D Patrimoine ?
Analyse patrimoniale, recherche de biens, simulations fiscales, structuration du financement et suivi sur le long terme.
Faites le bon choix pour votre fiscalité immobilière
Neuf ou ancien, chaque option fiscale a ses avantages. Ce qui compte, c’est la cohérence avec vos projets de vie, votre fiscalité et vos priorités patrimoniales. Que vous souhaitiez alléger votre impôt, générer un complément de revenus ou préparer votre retraite, il existe une solution adaptée.
📩 Prenez rendez-vous avec R&D Patrimoine à La Rochelle pour définir ensemble votre stratégie d’investissement immobilier sur mesure. Vous bénéficierez d’un accompagnement expert, personnalisé et durable.
