Investir en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) séduit de plus en plus de contribuables à la recherche d’une fiscalité avantageuse et d’un complément de revenus. Cependant, la revente du bien soulève une question centrale : comment sont désormais calculées les plus-values ? Depuis 2024, des évolutions réglementaires sont venues modifier certaines modalités. Comprendre ces nouvelles règles est essentiel pour anticiper l’impact fiscal d’une cession.
✅ Ce qu’il faut retenir :
- Les plus-values en LMNP sont désormais soumises à une distinction selon le régime comptable choisi (micro-BIC ou réel).
- Le régime des plus-values privées continue de s’appliquer, mais avec des nuances selon la date d’acquisition et l’usage du bien.
- Anticiper la fiscalité en amont de la revente est stratégique pour optimiser son patrimoine.
Le statut LMNP : rappel des fondamentaux
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal attractif. Il est réservé aux bailleurs non professionnels, c’est-à-dire percevant moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou moins de 50 % de leurs revenus globaux via cette activité.
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
- Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien et du mobilier.
Ce dernier est particulièrement intéressant pour réduire fortement l’imposition sur les loyers, mais il a un impact direct sur le calcul de la plus-value au moment de la revente.
Le régime des plus-values immobilières privées
En LMNP, même sous le régime réel, la vente du bien relève du régime des plus-values privées (article 150 U du CGI). Ainsi, le calcul de la plus-value se fait selon la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, avec application d’un abattement pour durée de détention :
- Exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu.
- Exonération totale au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %).
Des abattements progressifs sont appliqués chaque année à partir de la 6ᵉ année de détention.
👉 Ce régime est donc favorable à long terme, mais il faut tenir compte d’un élément essentiel : l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs.
Les nouvelles précisions fiscales de 2024
Les dernières instructions fiscales ont clarifié un point technique majeur :
🔎 L’amortissement déduit pendant la phase de location ne vient pas diminuer le prix d’acquisition lors de la revente.
Cela confirme la doctrine selon laquelle les plus-values restent calculées selon les règles applicables aux particuliers, même si le bien a été inscrit à l’actif du bailleur.
En revanche, plusieurs exceptions et cas particuliers sont à prendre en compte :
- Si le bailleur est requalifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) (ex : dépassement des seuils ou inscription au RCS), le régime des plus-values professionnelles peut s’appliquer.
- Si le bien est revendu dans le cadre d’une structure imposée à l’IS (SCI à l’IS, société), le calcul change : la plus-value devient alors comptable.
📘 Pour plus d’informations sur ce point, le BOFiP détaille les modalités exactes selon les cas :
https://bofip.impots.gouv.fr
Impacts sur l’optimisation patrimoniale
Ces clarifications ont un impact stratégique sur la gestion du patrimoine. Grâce à l’exclusion de l’amortissement dans le calcul de la plus-value imposable, les investisseurs peuvent :
- Profiter d’une optimisation fiscale à deux niveaux : pendant la location (amortissement) et à la revente (plus-value allégée).
- Arbitrer plus facilement un bien LMNP au terme d’un cycle d’amortissement.
- Replacer les capitaux dans une nouvelle opération (SCPI, LMNP rénové, assurance vie, etc.).
Il est essentiel de faire simuler l’impact fiscal d’une cession, car des frais (notaire, diagnostics, éventuelle TVA résiduelle) peuvent s’y ajouter.
💬 Chez R&D Patrimoine, nous accompagnons nos clients dans la projection et la planification des reventes afin d’optimiser les plus-values et réorienter efficacement leur stratégie d’investissement.
Liens utiles et références à consulter
Pour une compréhension approfondie, nous vous conseillons la lecture des ressources suivantes :
- Guide officiel du statut LMNP sur service-public.fr
- Dossier complet sur le régime d’imposition des revenus locatifs sur impots.gouv.fr
- Analyse comparative LMNP / LMP sur leparticulier.lefigaro.fr
Ces sites d’autorité permettent de mieux cerner les enjeux réglementaires et d’éviter les erreurs fréquentes en matière de fiscalité immobilière.
Cas pratique : revente d’un bien amorti depuis 10 ans
Prenons l’exemple d’un studio acquis en 2014 pour 150 000 € et amorti à hauteur de 60 000 € sur 10 ans. Il est revendu en 2024 à 220 000 €. Voici comment se calcule la plus-value :
- Prix d’acquisition retenu : 150 000 € (l’amortissement n’est pas soustrait)
- Prix de cession : 220 000 €
- Plus-value brute : 70 000 €
- Abattement pour 10 ans de détention : 30 % pour l’IR, 8,4 % pour les PS
- Imposition effective (IR 19 % + PS 17,2 %) après abattements
📊 Dans ce cas, l’impact fiscal est nettement plus léger que si l’on avait dû intégrer les amortissements en diminution du prix d’achat.
Ce genre de simulation permet de décider du bon moment pour vendre, en tenant compte des effets de seuils fiscaux et sociaux.
FAQ – Foire aux questions
Quelle est la différence entre plus-value LMNP et LMP ?
👉 En LMNP, la revente relève du régime des plus-values privées (particuliers). En LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, potentiellement plus lourd.
Doit-on réintégrer les amortissements au moment de la revente ?
👉 Non, dans le cas d’un LMNP, l’amortissement comptable ne réduit pas le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Quand suis-je considéré comme Loueur en Meublé Professionnel ?
👉 Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels, vous êtes considéré comme LMP.
Peut-on vendre un bien LMNP avant 22 ans sans pénalité ?
👉 Oui, mais vous serez alors soumis à l’impôt sur la plus-value avec des abattements réduits. L’exonération complète n’intervient qu’à partir de 22 ans de détention (IR).
Le régime réel est-il toujours avantageux à la revente ?
👉 Oui, car il permet d’optimiser les revenus locatifs sans impacter le calcul de la plus-value, sous réserve de respecter les règles du statut LMNP.
Bénéficiez d’un accompagnement pour vendre dans les meilleures conditions
Vendre un bien en LMNP ne s’improvise pas. Les implications fiscales peuvent être significatives selon votre situation personnelle, la durée de détention, le régime choisi et vos projets futurs. C’est pourquoi un accompagnement sur mesure est essentiel pour anticiper les conséquences et valoriser au mieux votre patrimoine.
Chez R&D Patrimoine, nous vous aidons à :
- Analyser la fiscalité de votre revente
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